Cara Aman Membeli Rumah Over Kridit

over kredit rumah

over kredit rumah

Kali ini saya menulis artikel tentang cara aman membeli rumah secara kredit , artikel ini saya post karena menurut saya ini penting untuk menghindari kesalahpahaman dikemudian hari yang berakibat kerugian.

Supaya lebih jelasnya saya ilustrasikan sebegai berikut , Pak Tono berencana menjual rumahnya dan ditawarkan melalui media sosial dengan keterangan rumah KPR masih nyicil 10 tahun karena sudah berjalan selama 5 tahun . Akhirnya ada seorang calon pembeli bernama Pak Jono yang berkeinginan membeli , setelah terjadi negosiasi akhirnya rumah Pak Tono di beli oleh Pak Jono dan Pak Jono meneruskan cicilannya hingga 10 tahun kedepan sampai lunas .Disinilah awal dari kesalahpahaman , saat Pak Tono mau mengambil sertifikat rumah tersebut di BTN , pihak BTN tidak mau memberikan sertifikat asli rumah tersebut , setelah dilusut ternyata Pak Jono tidak memiliki dokumen apapun yang membuktikan bahwa Pak Jono adalah orang yang telah membeli dan melanjutkan cicilan rumah tersebut yang dahulunya atas nama Pak Tono . Pada saat transakasi jual beli antara Pak Tono dan Pak Jono hanya ada kwitansi lunas dan BPN bersikeras tetap hanya akan memberikan sertifikat asli tersebut kepada Pak Tono , dan lebih susahnya lagi Pak Tono selaku penjual sudah Pindah rumah dan tidak di ketahui keberadaannyasekarang .

Dalam kasus ini BPN tidak salah , hal ini terjadi karena kurang pengetahuannya masyarakat tentang peraturan jual beli over kredit rumah. Banyak yang beranggapan dengan bukti lunas / kwitansi saja berati proses jual beli over kredit sudah beres. Perlu di ketahui bahwa proses tersebut tidak hanya melibatkan antara pembeli dan penjual saja melainkan juga melibatkan pihak bank selaku pemilik jaminan atas tanah dan rumah tersebut.

Untuk itu supaya aman ada peraturan yang harus di penuhi oleh para pihak yang melakukan transaksi jual beli over kredit
1. Over kredit secara resmi melalui BTN

Caranya adalah sebagai berikut:
1. Para pihak dapat langsung menghadap ke bagian kredit administrasi di BTN, atau ke customer service dan mengajukan perihal peralihan hak yang dimaksud
2. Mengajukan permohonan ambil kredit untuk kemudian nantinya akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama.
3. Dalam hal kredit disetujui oleh BTN (setelah diteliti persyaratannya), maka pembeli akan bertindak sebagai Debitur baru menggantikan posisi penjual sebagai Debitur lama. Pembeli akan menanda-tangani Perjanjian Kredit baru atas namanya, berikut akta jual beli dan pengikatan jaminan (SKMHT)
Kelebihannya dari Alih Debitur melalui BTN langsung adalah:
a. Sertifikat sudah dapat di balik nama ke atas nama pembeli, walaupun masih tetap di jaminkan ke BTN dan baru dapat diambil setelah kredit dilunasi.
b. Pembeli dapat mengangsur ke BTN atas namanya sendiri.
Adapun Kelemahannya adalah:
a. Proses pengajuan sebagai Debitur di BTN lebih rumit
b. Memakan waktu lebih lama (karena harus diteliti oleh analys kredit mereka)
c. Ada kemungkinan ditolak untuk debitur pengganti oleh pihak BTN
c. Biaya untuk alih Debitur biasanya relatif lebih mahal, karena harus melalui prosedur sesuai dengan kebijaksanaan dari masing-masing Bank

2. Dengan bantuan notaris
Selain proses oper kredit melalui BTN secara langsung dengan cara ”Alih Debitur” tersebut, ada proses lain yang cukup aman untuk dilakukan, walaupun tidak sesempurna alih debitur secara langsung, yaitu pengoperan hak atas tanah dan bangunan dengan menggunakan akta Notaris.

Mekanismenya adalah sebagai berikut:
1. Penjual dan Pembeli datang ke Notaris dengan membawa kelengkapan berkas sebagaimana diuraikan di bawah ini.
2. Dibuatkan akta Pengikatan Jual beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud berikut Surat Kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat.
3. Penjual menanda-tangani surat pemberitahuan kepada BTN perihal peralihan hak atas tanah yang dimaksud, yang intinya sejak pengalihan ini, walaupun angsuran dan sertifikat masih atas nama penjual, tapi karena haknya sudah beralih maka penjual tidak berhak lagi untuk melunasi sendiri dan mengambil asli sertifikat yang berkenaan pada BTN.
4. Setelah salinan akta selesai, penjual bersama-sama dengan pembeli menyampaikan kepada BTN salinan akta-akta sebagaimana dimuat pada point 2 tersebut berikut surat yang dimaksud pada point 3
Kelebihan dari proses oper kredit dengan menggunakan akta notaris adalah Prosesnya lebih mudah dan cepat, dan biaya relatif lebih murah.

Sedangkan kelemahannya adalah:
a. Sertifikat masih atas nama penjual dan masih di jaminkan ke BTN
b. Pembeli mengangsur ke BTN atas nama penjual.
c. Apabila peralihan hak ini tidak diberitahukan kepada BTN (sebagaimana point 4), kemungkinan terburuknya Penjual bisa sewaktu-waktu melunasi sendiri ke BTN dan mengambil asli sertifikat tanah dan bangunan yang sudah dialihkan. Oleh karena itu, dalam melaksanakan alih debitur dengan menggunakan akta Notaris wajib dilanjutkan dengan pemberitahuan kepada pihak Kreditur.

Meskipun proses over kredit dengan menggunakan bantuan notaris masih memiliki kelemahan tetapi masih cenderung lebih aman jika di banding dengan over kredit menggunakan banyak surat di bawah tangan apalagi hanya menggunakan kwitansi , kalau saya sendiri lebih cenderung kepada yang aman-aman saja

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *